주택담보대출 한도(LTV, DTI, DSR) 계산 방법

대표적인 대출 금액 규제 기준으로 LTV, DTI, DSR가 있습니다. 특히 주택담보대출을 받을 때는 3가지 기준이 모두 적용되어 대출받을 수 있는 금액이 정해지는데요. LTV, DTI, DSR의 개념과 주택담보대출 조건에 대해 알려 드립니다.

대출 규제 기준

1. LTV(Loan to Value)

LTV(주택담보인정비율)는 주택을 취득할 때 해당 주택의 시세 대비 해당 주택을 담보로 받을 수 있는 대출 금액의 비율을 말합니다. 예를 들어 LTV가 70%로 제한되면 시가 1억 원의 주택 취득 시 해당 주택을 담보로 받을 수 있는 최대 금액은 7천만 원입니다.

주택의 시세는 다음 4가지 중 하나를 선택해서 적용하는데요. KB국민은행에서 제공하는 KB부동산시세(클릭)가 많이 이용되고 있습니다.

2. DTI(Debt To Income)

DTI(총부채상환비율)는 연 소득대비 주택담보대출 원리금(원금 + 이자)의 비율을 말합니다. 예를 들어 DTI가 70%로 제한되면 연 소득이 5천만 원인 사람은 주택담보대출 원리금이 연 3천5백만 원을 넘으면 안 됩니다.

참고로 지역에 따라 DTI 규제가 있는 곳도 있고 없는 곳도 있습니다. 주택담보대출을 받을 때 취득할 주택이 있는 지역의 DTI 규제 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

3. DSR(Debt Savings Ratio)

DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득에서 대출 원리금(원금 + 이자)의 비율을 말합니다. 여기에서 말하는 대출 원리금이란 주택담보대출, 학자금 대출, 자동차 대출, 마이너스 대출 등 개인이 보유한 모든 대출의 원리금의 합을 말합니다. 마이너스 대출은 실제 사용한 금액이 아니라 마이너스 대출의 한도를 더합니다.

DTI와 DSR의 차이

얼핏보면 DTI와 DSR은 서로 비슷하데요. DTI는 주택담보대출만 다루지만 DSR은 개인이 받을 수 있는 거의 모든 대출을 다룬다는 점에서 DTI 보다 더 강력한 규제라고 할 수 있습니다. 참고로 서민금융대출, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비 및 중도금 대출은 DSR 규제를 적용받지 않습니다.

DSR 규제를 적용받지 않는 서민금융대출 상품에 대해서는 아래의 글에서 자세하게 알아 보실 수 있습니다.

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주택담보대출 한도 계산 방법

주택담보대출 금액의 한도를 정할 때는 LTV, DTI, DSR이 모두 적용되는데요. 취득할 주택이 있는 지역에 따라서 적용되는 방식이 조금씩 다릅니다. 각 지역별로 LTV, DTI, DSR이 적용되는 방식은 아래와 같습니다.

1. 투기지역 및 투기과열지구

• 총 대출액이 1억 원 미만이면 DTI 40%
• 총 대출액이 1억 원 이상이면 DSR 40%
• 주택의 시세가 9억 원 이하이면 LTV 40%
• 주택의 시세가 9억 원 초과이면 LTV 20%
• 주택의 시세가 15억 원 이상이면 주택담보대출 불가

2. 조정대상지역

• 총 대출액이 1억 원 미만이면 DTI 50%
• 총 대출액이 1억 원 이상이면 DSR 40%
• 주택의 시세가 9억 원 이하이면 LTV 50%
• 주택의 시세가 9억 원 초과이면 LTV 30%

3. 비규제지역

• 총 대출액이1억 원 미만이면 DTI 60%
• 총 대출액이1억 원 이상이면 DSR 40%
• 주택의 시세와 상관없이 LTV 70% 적용

지금까지 LTV, DTI, DSR의 개념과 주택담보대출 규제 방식에 대해 알아봤는데요. 대출 규제를 무시하고 투자하면 최악의 경우 손실을 보고 취득한 주택을 매도해야 할 수도 있습니다. 그러므로 투자하기 전에 LTV, DTI, DSR 등을 숙지할 필요가 있습니다.

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