갭 투자 아파트 매수 방법 및 매물 찾는 요령

부동산 가격이 오르면서 내 돈만 가지고 아파트를 매수하는 것이 어려워졌습니다. 분양가와 전세가의 차이를 이용해 적은 돈으로 아파트를 살 수 있는 갭 투자에 관심을 갖는 분들이 많은데요. 아파트 갭 투자 방법과 좋은 매물을 찾는 요령을 알려 드립니다.

부동산 갭 투자

부동산 갭 투자는 매매가와 전세가의 차액을 이용해 부동산에 소액으로 투자하는 방식을 말합니다. 부동산을 구입할 때 매매가의 상당 부분을 전세보증금으로 충당하기 때문에 이자 부담이 적고 레버리지 투자이기 때문에 적은 금액으로 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

예를 들어 매매가 10억 원, 전세가 7억 원짜리 아파트를 갭 투자로 사면 3억 원으로 10억 원짜리 아파트를 살 수 있습니다. 이후 아파트 가격이 30% 오른 13억 원이 되면 3억 원을 투자해 3억 원을 벌었기 때문에 수익률이 100%가 됩니다.

다만 갭투자는 레버리지 투자이기 때문에 아파트 가격이 하락하면 투자금액 대비 분양가 비율만큼 손실이 커집니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 3억 원으로 갭 투자했는데 아파트 가격이 30% 하락해 7억 원이 되면 손실률은 100%가 됩니다.

갭 투자 방법

아파트 갭 투자 방법은 아파트에 기존 전세가 있는지 여부에 따라 달라집니다. 기존 전세가 있다면 세입자의 남은 계약일을 확인하고 그에 따른 자금 계획을 세워야 하고, 기존 전세가 없다면 계약 후 잔금일을 2~3개월 미룬 뒤 그 기간 동안 전세 세입자를 찾아야 합니다.

1. 전세 세입자가 있는 아파트 매수

전세 세입자가 시세보다 낮은 가격으로 계약을 했다면 아파트 매수를 위해 예상보다 많은 자금이 필요할 수 있습니다. 만일 계약 만료일이 얼마 남지 않았다면 계약 만료 후 새로운 시세로 전세 계약을 체결해서 투자금 일부를 회수할 수 있습니다.

• 세입자가 거주한지 얼마 안 되었다면 최대 4년간 전세 보증금을 5%만 증액 가능
• 계약 만료일이 얼마 남지 않았다면 계약 만료 후 새로운 시세로 전세 계약 가능

2. 공실인 아파트 매수

세입자가 없는 아파트를 갭 투자로 매수하기 위해서는 기존 집주인의 양해를 구하고 계약 후 잔금일을 2~3개월 미룬 뒤 전세 세입자를 찾아야 합니다. 세입자가 나타나지 않는다면 기한이 지나기 전에 전세 보증금을 낮추거나 잔금 치를 자금을 마련해야 합니다.

전세 보증금 돌려주는 방법

전세 계약이 끝나면 보증금을 기존 세입자에게 돌려줘야 합니다. 통상 계약만료 전에 새 세입자를 찾고, 계약만료일에 새 세입자로부터 보증금을 받아 기존 세입자에게 돌려줍니다. 전세 보증금을 돌려주고 새로운 전세 계약을 하는 방법은 아래와 같습니다.

• 집주인, 기존 세입자, 새 세입자, 공인중개사, 법무사가 계약 만료일에 모임
• 법무사 앞에서 새 세입자가 집주인에게 전세 보증금을 전달함
• 집주인은 새 세입자로부터 받은 보증금을 기존 세입자에게 전달함
• 전세 보증금 인도가 완료되면 새 세입자와 임대차 계약을 체결함

갭 투자하기 좋은 지역

1. 전세가율 높은 지역

매매가 대비 전세가가 높아야 적은 돈으로 아파트를 매수할 수 있습니다. 전세가율은 지역에 따라 다르지만 보통 60~70% 수준입니다. 갭 투자 매물을 확인하기 위해 자주 사용되는 앱으로는 호갱노노, 아파트 실거래가, 네이버 부동산 등이 있습니다.

이름	특징
호갱노노	전세가율 필터링 기능이 있어 최적의 매물을 찾기 쉬움
아파트 실거래가	매매가, 전세가 흐름을 한 눈에 볼 수 있음
네이버 부동산	관심지역, 단지, 매물 등록 및 알림 기능 제공

2. 예정된 입주 물량이 적은 지역

매매가 대비 전세가가 높으려면 전세 수요가 공급보다 많아야 합니다. 만일 인근 지역에 입주 물량이 쏟아지면 수요보다 공급이 많아져서 역전세난을 겪을 수 있고 아파트 가격도 하락할 수 있습니다.

3. 인프라가 잘 갖춰진 지역

인근에 입주 물량이 있더라도 직장과 가깝고 교통이 편리하고 학군이 좋고 편의시설이 잘 갖춰져 있거나, 신 산업단지 조성으로 인구 유입이 예상되는 지역이 좋습니다.

4. 향후 직접 입주할 수 있는 지역

아파트 가격이 떨어져 필요한 만큼의 보증금을 받지 못하거나 세입자를 구하지 못하거나, 세금 문제로 거주하고 있는 주택을 팔고 이사해야 하는 경우가 생길 수 있으므로 필요시 직접 입주할 수 있는 지역이 좋습니다.

갭 투자 위험성

갭 투자는 아파트 가격 상승을 전제로 한 투자입니다. 자기 자본의 몇 배에 달하는 규모의 투자를 하기 때문에 아파트 가격이 하락하면 손실율이 그만큼 높아집니다. 아파트 가격이 하락하면 매매가 대비 전세가가 낮은 깡통 전세 아파트가 될 수도 있습니다.

새 세입자를 찾지 못한 상태에서 기존 세입자와의 계약이 만료되어 전세 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 대출을 받기도 어려워서 보증금을 돌려주지 못한다면 아파트가 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

최근 소득 제한 없이 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원까지 대출이 가능한 특례 보금 자리론이 시행됐는데요. 전세 보증금 반환의 용도로 신청할 수 있고 DSR도 적용되지 않습니다. 보증금을 급하게 마련해야 하는 경우에는 참고해 보시기 바랍니다.

• 특례 보금 자리론 주택 가격 별 대출 한도 및 금리
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• 특례 보금 자리론 신청 방법

지금까지 아파트 갭투자 방법과 매물을 찾는 방법을 알아봤습니다. 갭투자는 레버리지 투자를 할 수 있다는 장점이 있지만 그만큼 리스크가 큰데요. 따라서 실행하기 전에 부동산 시장 전망과 인근 지역의 입주 물량 등을 알아볼 필요가 있습니다.

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